不動産市場のこれからと未来

不動産市場分析

不動産市場とは

(1) 土地取引の基本型

いままでのべてきたことから、不動産の取引とは、不動産の売買や貸借であるが、そのうち土地取引は不動産の変換段階に対応して次のタイプがある。

①開発から分譲へ

これは不動産業者が「素地の土地所有者」から土地を取得し、開発・分譲していくものである。たとえば、次のようなケースが考えられる。

農家・企業等素地の土地→不動産業者取得→開発→宅地分譲・住宅を建設分譲

このケースでは、不動産業者が素地の土地所有者から土地を買い、それらの土地をまとめて造成し、それを売却、あるいは一戸建て・マンションをその土地に建設・売却する、あるいは賃貸のビル・住宅を建設し、入居者と賃貸契約を行うのが基本である。さらに、この賃貸のビノレ等の小口化商品で投資の対象とする場合もある。

②素地の土地所有者の住宅・ビル経営

このケースは、素地の土地所有者が直接、住宅・ビルを建設し、賃貸として経営する、あるいは住宅分譲を行うケースである。すなわち、次のようなケースである。

土地の土地所有者(農家、企業)→コンサルティング・指導→住宅・ビル経営

③不動産の売買、賃貸の仲介

既存の不動産の売買、賃貸の仲介である。

不動産市場

これらの不動産取引が行われる場が不動産市場である。一般に市場とは、財貨・サービスの供給者と需要者の双方が直接あるいはディーラーを介して接触し、価格を決め、売買を行う場所をいうが、広義には、これら財貨・サービスの需給、価格等が関係し合う一定の地域での売買等の取引(具体的には、その量・価格)を称する。

したがって不動産市場とは、不動産の需給、価格等が関係し合う一定地域での不動産の売買、賃貸等の取引をいう。ここで、不動産の種類に応じて、住宅、事務所、店舗、工場、リゾート等の市場があるが、地域としては、不動産の需給が、価格のいかんで代替関係を通じて関係し合う地域、都市圏等である。

都市圏の各地区で供給がある場合、ある地区の需要は価格のいかんで都市圏の他の地区の需要に代替される。都市圏では都市の各地区の需要・供給、価格が関連しあっている。あるプロジェクト市場は、このように都市圏の各地区の需給との関連において位置づけられる。

なお、工場、リゾートなどは、都市圏を越えた地域市場、全国市場を形成する。ここで「都市圏」とは、都市と直接的、日常的に連結している範囲である生活圏をいうが、具体的には、通勤・通学園、買物・娯楽園があげられる。

このように不動産市場では、取引量だけでなく、価格が重要である。不動産は他の財貨・サービスのように生産し、供給量を増やしていくことはできない。

ある土地に対して需要はあるが、そこでの供給量が限られている場合には、そこでの価格が上昇し、その価格で取得できない場合は、やや劣位の土地に需要が代替していき、また、価格が高すぎる場合には、そこでの需要が行われず、高い土地での需要がなくなり、やがて価格が下がっていかねばならなくなる。このように不動産の場合、代替関係を通じて立地が変化し、価格がバランスしていく。

したがって、ある地区の需要は、都市圏全域の需要との関連で価格にバランスして決まってくる。そこで、あるプロジェクトなどの地区の需要、価格については、都市圏全域の需要、価格などの市場調査が必要となる。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です