不動産の定期借家制度とは

一戸建てで普及宮る定期借家

日本の賃貸住宅でファミリー向けの物件の供給が少ない理由として、日本の借地借家法に、戦中戦後の住宅不足に応じて借主を保護した規定の名残がいまだにあり、「正当な事由」がない限り貸主から解約できない規定があることを指摘したが、この問題を解決するために、2000年に定期借家制度が導入され、賃貸借について一定の期聞を定め、期間が終了すれば契約が更新されない仕組みが新たに採用された。

この制度は賃貸市場で一定の成果をあげている。首都圏での賃貸物件の登録データを見ると、定期借家物件の割合は、マンションでは低いものの、二戸建てでは高くなっている。一戸建てにおける割合は、09年の東京都下ではお・3%にも達する。マンションでの割合は、09年の東京都下で2・7%にすぎず、アパートでの割合はさらに低い(09年の東京都下で1・5%)。一戸建てにおいては、もはや定期借家は珍しいものではなくなっていることを示している。二戸建てで定期借家の割合が高く、しかも上昇傾向にある点は、近年、転勤の際に持ち家を賃貸に出すほか、転居・移住の際に、空き家を賃貸に出す例が増えていることとも関連していると考えられる。

次に、定期借家物件の属性を見ると、定期借家は普通借家に比べて、床面積が広く、単位面積当たりの家賃が低いという特徴を持っている。なお、単位面積当たりの家賃は、都区部と神奈川県のマンションでは、定期借家のほうが高くなっているが、これは、都心のタワーマンションなど高級賃貸物件が定期借家契約によって供給されていることによるものと思われる。定期借家の平均契約期間は、二戸建てで平均4年程度と短いものとなっている。

以上から、定期借家制度は、住宅の面積、家賃面では制度導入時に期待された効果(良質な物件をより安く供給)を発揮していると考えられるが、契約期間は短いものにとどまっていることがわかる。定期借家自体は二戸建てを中心に普及してきたものの、長期・割安な定期借家物件が登場していないことが、現在の定期借家制度の問題の一つであるといえる。

変わる住宅市場

賃貸住宅の新たな需要に応えるためには、良質な賃貸住宅の供給が増えていくことが必要になるが、最近ではすでに述べたように、証券化手法を活用して、良質な賃貸住宅を供給する例が現れている。このほかの新たな動きとしては、団塊世代の引退が本格化する中、現在保有する住宅から別の住宅への住み替えや移住(都心部、田舎など)が活発化すれば、空いた住宅が良質な物件として、賃貸市場に登場するようになることも期待されている。

このように最近の住宅市場においては、需要、供給面から賃貸住宅の活性化が期待できる機運が高まりつつある。ここで注目したいのは、賃貸住宅市場を今後さらに活性化させていく上で、契約面の制度が従来のままでいいのかという問題である。すでに述べたように、定期借家制度はこうした問題に応える形で導入された。

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