不動産の定期借家制度とは

一戸建てで普及宮る定期借家

日本の賃貸住宅でファミリー向けの物件の供給が少ない理由として、日本の借地借家法に、戦中戦後の住宅不足に応じて借主を保護した規定の名残がいまだにあり、「正当な事由」がない限り貸主から解約できない規定があることを指摘したが、この問題を解決するために、2000年に定期借家制度が導入され、賃貸借について一定の期聞を定め、期間が終了すれば契約が更新されない仕組みが新たに採用された。

この制度は賃貸市場で一定の成果をあげている。首都圏での賃貸物件の登録データを見ると、定期借家物件の割合は、マンションでは低いものの、二戸建てでは高くなっている。一戸建てにおける割合は、09年の東京都下ではお・3%にも達する。マンションでの割合は、09年の東京都下で2・7%にすぎず、アパートでの割合はさらに低い(09年の東京都下で1・5%)。一戸建てにおいては、もはや定期借家は珍しいものではなくなっていることを示している。二戸建てで定期借家の割合が高く、しかも上昇傾向にある点は、近年、転勤の際に持ち家を賃貸に出すほか、転居・移住の際に、空き家を賃貸に出す例が増えていることとも関連していると考えられる。

次に、定期借家物件の属性を見ると、定期借家は普通借家に比べて、床面積が広く、単位面積当たりの家賃が低いという特徴を持っている。なお、単位面積当たりの家賃は、都区部と神奈川県のマンションでは、定期借家のほうが高くなっているが、これは、都心のタワーマンションなど高級賃貸物件が定期借家契約によって供給されていることによるものと思われる。定期借家の平均契約期間は、二戸建てで平均4年程度と短いものとなっている。

以上から、定期借家制度は、住宅の面積、家賃面では制度導入時に期待された効果(良質な物件をより安く供給)を発揮していると考えられるが、契約期間は短いものにとどまっていることがわかる。定期借家自体は二戸建てを中心に普及してきたものの、長期・割安な定期借家物件が登場していないことが、現在の定期借家制度の問題の一つであるといえる。

変わる住宅市場

賃貸住宅の新たな需要に応えるためには、良質な賃貸住宅の供給が増えていくことが必要になるが、最近ではすでに述べたように、証券化手法を活用して、良質な賃貸住宅を供給する例が現れている。このほかの新たな動きとしては、団塊世代の引退が本格化する中、現在保有する住宅から別の住宅への住み替えや移住(都心部、田舎など)が活発化すれば、空いた住宅が良質な物件として、賃貸市場に登場するようになることも期待されている。

このように最近の住宅市場においては、需要、供給面から賃貸住宅の活性化が期待できる機運が高まりつつある。ここで注目したいのは、賃貸住宅市場を今後さらに活性化させていく上で、契約面の制度が従来のままでいいのかという問題である。すでに述べたように、定期借家制度はこうした問題に応える形で導入された。

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住居移動の実態からみた需要構造

このような新築・中古への入居は、住み替えによるものである。住宅に入居した世帯は、①勤務地が変わったり、よりよい住宅への転居で「借家から」が多く、②就職や結婚などで新規に世帯を形成した世帯が多い。また、③持ち家居住世帯では、よりよい持ち家へ住み替わった世帯がある。

「主宅統計調査」によると、 1989年一93年9月の4年9カ月聞に新たに住宅に入居した世帯数は1186万世帯(同居等を除くと、 1180万世帯)だが、それは「借家から」が53。4%、’親族の家・寮等から」が27.1%持ち家から」が18。0%である。

ところで、新規形成世帯はそのほとんどが借家に入居している。また「借家から」住み替わった世帯はそのほとんどが借家に入居しており、 20″-‘30%が持ち家へ入居している。

中古持ち家に居住していた世帯がより大きい新築の持ち家(分譲住宅)へ、そしてその中古持ち家に中古借家に居住していた世帯が住み替わる。その中古借家に新規形成世帯が、また小さな借家に居住していた借家世帯が住み替わる。このような住み替えによって住宅需要が生じる。

この需要に対して、新築住宅が供給され、あるいは中古住宅が流通する。供給が需要を上回ると、空き家が生ずる。以上は新規形成世帯が増える場合(世帯が増加する場合)である。

この場合、新築住宅(竣工戸数、正確には後述の建て替え等のための滅失戸数を差し引いた住宅ストック増加数)が世帯増加数より多いと、空き家が生ずる。

そして増加した空き家のうち老朽化したもの、質が劣悪で陳腐化しているものなどが建て替えられていく。この空き家になったものの建て替えのほか、老朽化、質の劣悪化した持ち家、借家のより良質な住宅への建て替えがすすむ。

なお、この建て替えは「建築統計」では新築の持ち家、貸家、給与住宅の着工戸数に含まれる。新規形成世帯が増えない場合(世帯の増加がない場合)にも新築住宅への住み替えがすすみ、空き家が生じ、その建て替え、その他の建て替えがすすむ。こうして、

住宅竣工戸数=新規形成世帯(世帯増加数)+空き家増加+建て替え等

となるが、住宅需要となって現われる入居数は、世帯増加数+建て替え等+中古住宅入居数になる。また、

主世帯数(普通世帯数から同居世帯を除いた世帯)十空き家=住宅ストック数なので、空き家を含めた住宅需要は、住宅需要=住宅ストック増加数+建て替え等+中古住宅入居数となる。

住み替え(住居移動)の変化からみた住宅需要の変化

住み替えの変化を過去からみると、借家世帯から借家世帯への住み替わった世帯がもっとも大きし次に新規形成世帯が借家に居住していく世帯が高い水準で推移しており、新規形成世帯、世帯増加数の変化が住宅需要の変化に大きな影響を及ぼしてきていることがわかる。

借家に居住していた世帯で住み替わった世帯は、 1978年までは「借家へ」が多かったが、以後減少し、それに代わって「持ち家へ」の比重が高まった。しかしそれも1978年までで、79年からは持ち家への住み替えが減少し、また84年からふたたび借家への住み替えが増えている。

一方、持ち家に居住していた世帯の「持ち家へ」の住み替えが1983年までは増え続けたが、 84年からは減少に転じている。持ち家から「持ち家へ」の住み替え世帯の増加は、他の面からみれば、中古持ち家の売却が増えていることだから、借家世帯等の中古持ち家の購入が増え、中古持ち家の流通の増加、持ち家居住世帯の買い換え、二次取得がすすんでいることを示す。

しかし、その増大のテンポは1984年以降、かなり鈍化してきている(そのことは、中古持ち家入居世帯が1984年から減ってきていることからみることができる)。持ち家から「持ち家へ」の住み替え世帯が増えないことは、借家から「持ち家へ」の住み替えがすすんだとしても、それは新築購入が増加しているとみることができる。

不動産市場のこれからと未来

不動産市場分析

不動産市場とは

(1) 土地取引の基本型

いままでのべてきたことから、不動産の取引とは、不動産の売買や貸借であるが、そのうち土地取引は不動産の変換段階に対応して次のタイプがある。

①開発から分譲へ

これは不動産業者が「素地の土地所有者」から土地を取得し、開発・分譲していくものである。たとえば、次のようなケースが考えられる。

農家・企業等素地の土地→不動産業者取得→開発→宅地分譲・住宅を建設分譲

このケースでは、不動産業者が素地の土地所有者から土地を買い、それらの土地をまとめて造成し、それを売却、あるいは一戸建て・マンションをその土地に建設・売却する、あるいは賃貸のビル・住宅を建設し、入居者と賃貸契約を行うのが基本である。さらに、この賃貸のビノレ等の小口化商品で投資の対象とする場合もある。

②素地の土地所有者の住宅・ビル経営

このケースは、素地の土地所有者が直接、住宅・ビルを建設し、賃貸として経営する、あるいは住宅分譲を行うケースである。すなわち、次のようなケースである。

土地の土地所有者(農家、企業)→コンサルティング・指導→住宅・ビル経営

③不動産の売買、賃貸の仲介

既存の不動産の売買、賃貸の仲介である。

不動産市場

これらの不動産取引が行われる場が不動産市場である。一般に市場とは、財貨・サービスの供給者と需要者の双方が直接あるいはディーラーを介して接触し、価格を決め、売買を行う場所をいうが、広義には、これら財貨・サービスの需給、価格等が関係し合う一定の地域での売買等の取引(具体的には、その量・価格)を称する。

したがって不動産市場とは、不動産の需給、価格等が関係し合う一定地域での不動産の売買、賃貸等の取引をいう。ここで、不動産の種類に応じて、住宅、事務所、店舗、工場、リゾート等の市場があるが、地域としては、不動産の需給が、価格のいかんで代替関係を通じて関係し合う地域、都市圏等である。

都市圏の各地区で供給がある場合、ある地区の需要は価格のいかんで都市圏の他の地区の需要に代替される。都市圏では都市の各地区の需要・供給、価格が関連しあっている。あるプロジェクト市場は、このように都市圏の各地区の需給との関連において位置づけられる。

なお、工場、リゾートなどは、都市圏を越えた地域市場、全国市場を形成する。ここで「都市圏」とは、都市と直接的、日常的に連結している範囲である生活圏をいうが、具体的には、通勤・通学園、買物・娯楽園があげられる。

このように不動産市場では、取引量だけでなく、価格が重要である。不動産は他の財貨・サービスのように生産し、供給量を増やしていくことはできない。

ある土地に対して需要はあるが、そこでの供給量が限られている場合には、そこでの価格が上昇し、その価格で取得できない場合は、やや劣位の土地に需要が代替していき、また、価格が高すぎる場合には、そこでの需要が行われず、高い土地での需要がなくなり、やがて価格が下がっていかねばならなくなる。このように不動産の場合、代替関係を通じて立地が変化し、価格がバランスしていく。

したがって、ある地区の需要は、都市圏全域の需要との関連で価格にバランスして決まってくる。そこで、あるプロジェクトなどの地区の需要、価格については、都市圏全域の需要、価格などの市場調査が必要となる。